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Calcul du taux d'endettement

Calculez le taux d'endettement et le reste à vivre, avec co-emprunteur, revenus locatifs (méthode classique ou différentielle) et composition du foyer.

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Revenus mensuels

Salaires, pensions. Cochez « Co-emprunteur » pour un second revenu.

Part des loyers retenue.

Charges mensuelles

Crédits conso, auto, immobilier existants (assurance incluse).

Pension alimentaire… Pas le loyer actuel s'il cesse après l'achat.

Échéance du futur prêt, assurance incluse.

Repère

Indiquez au moins vos revenus nets pour calculer le taux d'endettement et le reste à vivre.

Hypothèses et conventions de calcul
  • Revenus nets = emprunteur 1 + co-emprunteur, par mois. Une saisie annuelle est divisée par 12.
  • Méthode classique (par défaut) : revenus locatifs bruts × pondération ajoutés aux revenus ; mensualités des crédits locatifs comptées en charges.
  • Méthode différentielle : solde locatif = mensualités des crédits locatifs − loyers pondérés. Un déficit est ajouté aux charges, un excédent aux revenus. Les pratiques varient selon les établissements (excédent ignoré, autre pondération…).
  • La pondération des revenus locatifs est de 70 % par défaut (usage courant, variable selon les établissements) : modifiez-la si besoin.
  • Charges retenues = mensualités de crédits en cours + autres charges récurrentes retenues (pension alimentaire…) + part locative + mensualité du projet, assurance incluse. Le loyer actuel d'une résidence principale achetée n'est pas compté : il cesse après l'achat.
  • Taux d'endettement = charges retenues ÷ revenus retenus.
  • Reste à vivre = revenus retenus − charges retenues. Les dépenses courantes (alimentation, énergie, transports…) ne sont pas déduites.
  • Reste à vivre par unité de consommation (échelle OCDE modifiée, INSEE) : 1 pour le premier adulte, 0,5 par autre personne de 14 ans ou plus, 0,3 par enfant de moins de 14 ans. Le repère par unité est indicatif et modifiable.
  • Mensualité maximale au repère = revenus retenus × repère − charges retenues hors projet.
  • Le repère affiché (35 % par défaut) est modifiable : ce n'est pas une règle d'octroi propre à un établissement.

Comment ça marche

  1. 1Saisissez les revenus nets (mensuels ou annuels), cochez « Co-emprunteur » pour un second revenu, et les loyers éventuels.
  2. 2Ajoutez les charges et la mensualité du projet, assurance incluse ; choisissez la méthode classique ou différentielle si vous avez des revenus locatifs.
  3. 3Consultez le taux d'endettement, le reste à vivre (par foyer si besoin) et la mensualité maximale au repère, puis exportez en PDF ou poursuivez vers la capacité d'emprunt.

Questions fréquentes

Comment est calculé le taux d'endettement ?

Charges retenues (crédits en cours, autres charges récurrentes, mensualité du projet) divisées par les revenus retenus.

Les revenus locatifs sont-ils pris en compte en totalité ?

Par défaut à 70 %, usage courant que vous pouvez modifier selon l'établissement visé.

Qu'est-ce que la méthode différentielle ?

Utilisée par certaines banques pour les investisseurs : on calcule le solde locatif (mensualités des crédits locatifs − loyers pondérés). Un déficit s'ajoute aux charges, un excédent aux revenus. La méthode classique, par défaut, ajoute les loyers pondérés aux revenus et les crédits locatifs aux charges. Les pratiques varient selon les établissements.

Comment saisir un co-emprunteur ?

Cochez « Co-emprunteur » : les revenus des deux emprunteurs sont additionnés et détaillés dans le résultat et le PDF. Les revenus peuvent être saisis par mois ou par an (divisés par 12, 13e mois compris si la banque le retient).

Faut-il compter le loyer actuel ?

Non pour l'achat d'une résidence principale : le loyer cesse après l'achat. Comptez seulement un loyer qui continuera d'être payé.

Que signifie le repère de 35 % ?

C'est une valeur de référence modifiable, pas une règle propre à une banque. L'outil indique simplement si votre taux la dépasse.

Comment est défini le reste à vivre ?

Revenus retenus moins charges retenues. Les dépenses courantes (alimentation, énergie…) ne sont pas déduites. En option, il est rapporté aux unités de consommation du foyer (1 pour le premier adulte, 0,5 par autre personne de 14 ans et plus, 0,3 par enfant) et comparé à un repère indicatif modifiable.

Quel est le taux d'endettement maximum en 2026 ?

35 % des revenus, assurance comprise, selon la norme du HCSF appliquée par les banques depuis le 1er janvier 2022, avec une durée de 25 ans au plus. Les banques peuvent y déroger pour une part limitée de leurs prêts.

Taux d'endettement et taux d'effort, quelle différence ?

Aucune en pratique : le HCSF parle de taux d'effort, les banques et les emprunteurs de taux d'endettement. Les deux désignent les charges de crédit rapportées aux revenus.

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Taux d'endettement : calcul, règle des 35 % et reste à vivre

Mis à jour le · Équipe Koortia

Le taux d'endettement (ou taux d'effort) mesure la part des revenus consacrée aux charges de crédit. C'est le premier critère regardé par une banque, encadré en France par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

La formule

Taux d'endettement = charges retenues / revenus retenus × 100

  • Revenus retenus : revenus nets mensuels + revenus locatifs bruts × pondération (70 % par défaut) + autres revenus pérennes.
  • Charges retenues : mensualités des crédits en cours + autres charges récurrentes (pension alimentaire, loyer conservé…) + mensualité du projet, assurance comprise.
  • Reste à vivre : revenus retenus − charges retenues. Les dépenses courantes (alimentation, énergie, transport) ne sont pas déduites.

Exemple chiffré

Un ménage perçoit 4 200 € nets par mois et 800 € de loyers. Il rembourse un crédit auto de 250 € et projette une mensualité de 1 350 €, assurance comprise.

CalculRésultat
Revenus retenus : 4 200 + 800 × 70 %4 760 €
Charges retenues : 250 + 1 3501 600 €
Taux d'endettement : 1 600 / 4 76033,6 %
Reste à vivre3 160 €
Marge avant le repère de 35 %66 € / mois

Co-emprunteur, revenus locatifs et reste à vivre

  • Co-emprunteur : les revenus des deux emprunteurs s'additionnent ; ils peuvent être saisis par mois ou par an (13e mois compris, divisé par 12).
  • Méthode classique : les loyers sont retenus à 70 % dans les revenus. Méthode différentielle : seul le solde (mensualités des crédits locatifs − loyers pondérés) est compté, en charge s'il est négatif pour l'emprunteur, en revenu s'il est positif. Les banques n'appliquent pas toutes la même convention.
  • Reste à vivre par unité de consommation (échelle INSEE : 1 pour le premier adulte, 0,5 par personne de 14 ans ou plus, 0,3 par enfant) : un repère plus parlant que le seul taux pour les revenus élevés ou les familles nombreuses.
  • Le loyer actuel d'un futur propriétaire occupant ne se compte pas : il disparaît après l'achat.

Ce que dit la norme HCSF

Depuis le 1er janvier 2022, la recommandation du HCSF est juridiquement contraignante pour les banques : taux d'effort maximal de 35 % assurance comprise et durée maximale de 25 ans (27 ans dans certains cas de construction ou de travaux avec différé). Une marge de flexibilité permet aux établissements de déroger pour une part limitée de leur production, en priorité pour les résidences principales.

Le repère de 35 % est modifiable dans l'outil : certaines banques raisonnent aussi en reste à vivre, ou appliquent une autre pondération des loyers. Le résultat reste une aide à l'analyse, pas un avis de financement.

Sources