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Calcul de la mensualité d'un prêt immobilier : formule et exemple
Mis à jour le · Équipe Koortia
La mensualité d'un prêt amortissable dépend de trois paramètres : le capital emprunté, le taux nominal et la durée. L'assurance emprunteur s'y ajoute et pèse sur le coût total. Voici la méthode utilisée par le calculateur, avec un exemple complet.
La formule de la mensualité
Pour un prêt à échéances constantes, avec un taux mensuel t égal au taux annuel nominal divisé par 12 et n le nombre de mensualités :
Mensualité hors assurance = C × t / (1 − (1 + t)^−n)
- Si le taux est nul, la mensualité est simplement C / n.
- Chaque échéance rembourse d'abord les intérêts du mois (capital restant dû × t), le reste amortit le capital : la part d'intérêts diminue au fil du prêt.
- Les montants sont arrondis au centime ; la dernière échéance absorbe l'écart d'arrondi.
Exemple : 250 000 € sur 25 ans à 3,50 %
| Élément | Montant |
|---|---|
| Mensualité hors assurance | 1 251,56 € |
| Assurance (0,30 % / an sur le capital initial) | 62,50 € / mois |
| Mensualité assurance comprise | 1 314,06 € |
| Total des intérêts | 125 467,48 € |
| Total de l'assurance | 18 750,00 € |
| Coût total du crédit | 144 217,48 € |
Avec la même assurance calculée sur le capital restant dû, la cotisation démarre au même niveau mais décroît : son coût total tombe à 10 754,33 €, soit près de 8 000 € d'écart sur la durée du prêt.
Différé, courtage et tableau d'amortissement
- Différé partiel : pendant le différé, seuls les intérêts et l'assurance sont payés. Différé total : les intérêts s'ajoutent au capital. Les mois de différé sont compris dans la durée totale saisie.
- Frais de courtage : payés à la signature comme les frais de dossier et de garantie, ils entrent dans le coût total et dans le TAEG estimé.
- Le tableau d'amortissement complet, mois par mois, s'exporte en CSV pour Excel ; le capital restant dû à une date donnée s'affiche directement.
Taux nominal, TAEG et taux d'usure
Le calcul de la mensualité repose sur le taux annuel nominal, hors assurance. Le TAEG (taux annuel effectif global) est l'indicateur réglementaire qui intègre en plus les frais de dossier, de garantie, l'assurance exigée et les frais de courtage : c'est lui qui figure dans l'offre de prêt et qui est comparé au taux d'usure fixé chaque trimestre par la Banque de France.
Le calculateur affiche un TAEG estimé (méthode actuarielle, avec l'assurance et les frais saisis) et le compare au taux d'usure du trimestre pour la catégorie du prêt. C'est une estimation : seul le TAEG de l'offre écrite fait foi.