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Calcul des indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Calculez le plafond légal des IRA d'un prêt immobilier : six mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû, et les cas d'exonération.

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Prêt en cours

Avant le remboursement anticipé, d'après le tableau d'amortissement.

Hors assurance.

Pour vérifier le minimum de 10 % d'un remboursement partiel.

Remboursement

Les ventes liées à une mutation, un licenciement ou un décès sont exonérées d'IRA.

Indiquez le capital restant dû et le taux du prêt pour calculer les indemnités maximales.

Hypothèses et conventions de calcul
  • Plafond légal (article R313-25 du Code de la consommation) : six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Le plus petit des deux s'applique.
  • C'est un maximum : le contrat de prêt peut prévoir moins, ou aucune indemnité. Lisez la clause « remboursement anticipé » de l'offre.
  • Aucune indemnité n'est due si le remboursement suit la vente du logement après un changement de lieu de travail, la cessation forcée de l'activité ou le décès de l'emprunteur ou de son conjoint (article L313-48).
  • Prêt à taux variable ou à paliers : le prêteur peut ajouter des intérêts compensateurs pour retrouver le taux moyen prévu à l'origine. Ils ne sont pas calculés ici.
  • Remboursement partiel : le contrat peut refuser un montant égal ou inférieur à 10 % du capital initial, sauf s'il solde le prêt (article L313-47).
  • Le taux saisi est le taux nominal du prêt, hors assurance.

Comment ça marche

  1. 1Saisissez le capital restant dû et le taux nominal du prêt.
  2. 2Choisissez un remboursement total ou partiel, et votre situation (vente après mutation, licenciement, décès…).
  3. 3Lisez le plafond légal retenu et exportez le détail en PDF.

Questions fréquentes

Comment calculer les IRA d'un prêt immobilier ?

Calculez six mois d'intérêts sur le capital remboursé (capital × taux ÷ 2) et 3 % du capital restant dû : les IRA ne peuvent pas dépasser le plus petit des deux montants (article R313-25 du Code de la consommation).

Exemple : combien d'IRA sur 180 000 € à 3,5 % ?

Six mois d'intérêts font 3 150 € et 3 % du capital restant dû 5 400 € : les IRA sont plafonnées à 3 150 €. Au-dessus de 6 % de taux, c'est le plafond de 3 % qui s'applique.

Quand les IRA ne sont-elles pas dues ?

Quand le remboursement suit la vente du logement après un changement de lieu de travail, la cessation forcée de l'activité ou le décès de l'emprunteur ou de son conjoint (article L313-48), ou quand le contrat n'en prévoit pas.

Peut-on rembourser une partie seulement du prêt ?

Oui, à tout moment. Le contrat peut toutefois refuser un remboursement de 10 % ou moins du capital initial, sauf s'il solde le prêt (article L313-47).

Les IRA s'appliquent-elles à un rachat de crédit ?

Oui : le rachat rembourse le prêt par anticipation, et les IRA du prêt racheté font partie du coût de l'opération. Le simulateur de regroupement de crédits les intègre.

Le montant affiché est-il celui que la banque demandera ?

C'est le maximum légal. L'offre de prêt peut prévoir moins ou aucune indemnité ; pour un taux variable, des intérêts compensateurs peuvent s'ajouter.

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Guide

IRA : le plafond légal des indemnités de remboursement anticipé

Mis à jour le · Équipe Koortia

Un prêt immobilier peut toujours être remboursé par anticipation, en tout ou en partie. Si le contrat prévoit des indemnités, elles ne peuvent pas dépasser six mois d'intérêts sur le capital remboursé, ni 3 % du capital restant dû : le plus petit des deux montants s'applique.

La formule

IRA maximales = min(capital remboursé × taux ÷ 2 ; 3 % × capital restant dû)

  • Six mois d'intérêts : calculés sur le seul capital remboursé, au taux moyen du prêt (le taux nominal pour un prêt à taux fixe).
  • 3 % : calculés sur tout le capital restant dû juste avant le remboursement.
  • Sous 6 % de taux, c'est presque toujours le plafond de six mois d'intérêts qui s'applique.

Exemples

Situation6 mois d'intérêts3 % du capital restant dûIRA maximales
180 000 € remboursés à 3,5 %3 150 €5 400 €3 150 €
50 000 € remboursés sur 200 000 € à 4 %1 000 €6 000 €1 000 €
100 000 € remboursés à 7 %3 500 €3 000 €3 000 €

Quand aucune indemnité n'est due

  • Le remboursement suit la vente du logement après un changement de lieu de travail de l'emprunteur ou de son conjoint.
  • Il suit la vente après la cessation forcée de l'activité professionnelle (licenciement…) de l'un d'eux.
  • Il suit la vente après le décès de l'un d'eux.
  • Le contrat ne prévoit pas d'indemnité : c'est le cas de certaines offres, d'où l'intérêt de négocier cette clause à la signature.

Hors ces cas et les IRA, aucune autre indemnité ni aucun autre coût ne peut être facturé (article L313-49).

Points de vigilance pour le courtier

  • Rachat de crédit ou renégociation externe : les IRA du prêt racheté entrent dans le coût de l'opération et dans le plan de financement.
  • Remboursement partiel : le contrat peut exiger plus de 10 % du capital initial, sauf pour solder le prêt.
  • Taux variable ou à paliers : des intérêts compensateurs peuvent s'ajouter pour rendre au prêteur le taux moyen prévu à l'origine.
  • Rembourser à la date d'une échéance évite des intérêts intercalaires, conseille Service-Public.

Sources