Calcul de capacité d'emprunt

Estimez le capital empruntable et le prix du bien accessible (apport, frais de notaire), avec co-emprunteur, TAEG et rappels HCSF.

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Votre situation

Co-emprunteur

Revenus nets emprunteur 1

Loyers pondérés inclus si besoin.

Charges de crédit existantes

Mensualités déjà en cours.

Taux d'endettement cible

Mensualité cible (facultatif)

Si renseignée, elle remplace le taux cible.

Le prêt envisagé

Taux annuel nominal

Hors assurance.

Durée

Assurance emprunteur

Sur capital initial. 0 = sans assurance.

Budget d'achat (facultatif)

Apport personnel

Type de bien

Ajuster les frais (notaire, garantie)

Frais de notaire

Frais de garantie

Caution ou hypothèque. 0 = non pris en compte.

Renseignez vos revenus (ou une mensualité cible), le taux et la durée pour estimer le capital empruntable.

Hypothèses et conventions de calcul

Revenus retenus = revenus nets de l'emprunteur 1 + du co-emprunteur, par mois. Une saisie annuelle est divisée par 12.
Mensualité maximale = revenus retenus × taux d'endettement cible − charges de crédit existantes. Si vous saisissez une mensualité cible, elle remplace ce calcul.
La mensualité maximale inclut l'assurance.
Prêt mensualisé à amortissement constant, taux annuel nominal proportionnel (taux mensuel = taux annuel ÷ 12).
Assurance calculée sur le capital initial (cotisation constante).
Le capital est arrondi à l'euro inférieur : la mensualité obtenue ne dépasse jamais le maximum.
Prix du bien accessible = (capital + apport − frais de garantie) ÷ (1 + frais de notaire). Frais de notaire estimés en % du prix (environ 7,5 % dans l'ancien, 2,5 % dans le neuf), garantie en % du capital (environ 1 %) : ajustez selon le dossier. Frais de dossier et de courtage non inclus.
Tableau par durée : même mensualité maximale, même taux et même assurance pour chaque durée. En pratique, le taux proposé augmente avec la durée.
Norme HCSF : durée de 25 ans maximum (27 ans pour un logement neuf ou des travaux avec différé d'amortissement de 2 ans au plus) et taux d'endettement de 35 % maximum assurance incluse, avec une marge de dérogation pour les établissements.
TAEG estimé : taux actuariel égalisant le montant reçu (capital − frais payés à la signature) et les échéances, assurance incluse ; il intègre les frais saisis (dossier, garantie, courtage) mais pas les autres frais du TAEG réglementaire (frais de compte, d'évaluation du bien…). Comparé au taux d'usure de la Banque de France du trimestre en cours.
Capacité indicative : une banque examine aussi l'apport, l'épargne, la stabilité des revenus et le projet.

Comment ça marche

1Saisissez les revenus nets (avec co-emprunteur si besoin) et les charges de crédit existantes.
2Renseignez le taux, la durée et l'assurance du prêt envisagé, puis l'apport et le type de bien (facultatif).
3Consultez le capital, le prix du bien accessible, le capital selon la durée et le TAEG estimé, puis exportez en PDF ou poursuivez vers la mensualité.

Questions fréquentes

Comment est calculée la capacité ?

Mensualité maximale = revenus × taux d'endettement cible − charges existantes ; le capital en est déduit à partir du taux, de la durée et de l'assurance.

Puis-je partir d'une mensualité précise ?

Oui : la mensualité cible remplace le calcul par le taux d'endettement.

L'apport est-il inclus ?

Le capital empruntable n'inclut pas l'apport. Le budget d'achat l'ajoute : prix du bien accessible = (capital + apport − frais de garantie) ÷ (1 + frais de notaire).

Quels frais de notaire sont retenus ?

Environ 7,5 % du prix dans l'ancien et 2,5 % dans le neuf, modifiables, ainsi qu'environ 1 % du capital pour la garantie (caution ou hypothèque).

Que dit la norme HCSF ?

Taux d'endettement de 35 % maximum assurance incluse et durée de 25 ans maximum (27 ans pour un logement neuf ou des travaux avec différé). L'outil vous alerte au-delà, sans bloquer le calcul.

Comment saisir un co-emprunteur ?

Cochez « Co-emprunteur » : les deux revenus sont additionnés et détaillés. Ils peuvent être saisis par mois ou par an (divisés par 12).

Est-ce une promesse de financement ?

Non, c'est une estimation indicative : un établissement étudie aussi l'apport, l'épargne et la stabilité des revenus.

Combien puis-je emprunter avec 3 000 € par mois ?

Environ 201 800 € sur 25 ans à 3,40 %, avec une assurance à 0,30 % et sans autre crédit : la mensualité maximale à 35 % est de 1 050 €. Le résultat change avec le taux, la durée et vos charges.

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Capacité d'emprunt : comment l'estimer à partir des revenus

Mis à jour le 4 novembre 2026 · Équipe Koortia

La capacité d'emprunt est le capital maximal finançable compte tenu des revenus, des charges existantes, du taux et de la durée. Elle se calcule en deux temps : la mensualité maximale supportable, puis le capital qu'elle permet de rembourser.

La méthode en deux étapes

Mensualité max = revenus × taux d'endettement cible − charges de crédit existantes

La mensualité maximale inclut l'assurance. Le capital correspondant est ensuite déduit du taux, de la durée et du taux d'assurance, puis arrondi à l'euro inférieur : la mensualité obtenue ne dépasse jamais le maximum. Si vous connaissez déjà la mensualité visée par le client, saisissez-la : elle remplace le calcul par le taux d'endettement.

Exemple : 4 500 € de revenus, 25 ans à 3,40 %

Capital emprunté, hors apport, frais de notaire et de garantie.
Paramètre	Valeur
Revenus retenus	4 500 € / mois
Crédits en cours	200 € / mois
Taux d'endettement cible	35 %
Mensualité maximale (4 500 × 35 % − 200)	1 375 €
Taux nominal / assurance	3,40 % / 0,25 %
Capital empruntable estimé	266 416 €

Les leviers pour augmenter la capacité

Allonger la durée, dans la limite de 25 ans fixée par le HCSF.
Solder ou regrouper un petit crédit en cours : chaque euro de charge libéré augmente la mensualité disponible.
Négocier l'assurance : une délégation moins chère laisse plus de place au capital.
Ajouter l'apport : il ne change pas la capacité d'emprunt, mais augmente le budget total du projet ; l'outil en déduit le prix de bien accessible, frais de notaire (environ 7,5 % dans l'ancien, 2,5 % dans le neuf) et de garantie compris.

Le tableau « capital selon la durée » montre en un coup d'œil l'effet de 15, 20, 22 ou 25 ans au même taux ; l'outil signale les dépassements des limites HCSF (35 %, 25 ans) et estime le TAEG face au taux d'usure.

Une banque examine aussi l'épargne résiduelle, la stabilité des revenus et le reste à vivre : le résultat est une estimation indicative, pas une promesse de financement.