Plan de financement immobilier : contenu, exemple et modèle

Mis à jour le 4 novembre 2026 · Équipe Koortia

Le plan de financement est un tableau à deux colonnes. À gauche, tout ce que coûte le projet. À droite, tout ce qui le finance. Les deux totaux doivent être égaux.

Les emplois : ce que coûte le projet

Prix du bien, ou coût du terrain et de la construction.
Frais de notaire : émoluments, honoraires, débours, droits et taxes.
Travaux, avec devis.
Frais de garantie : caution, hypothèque conventionnelle ou hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
Frais de dossier du prêt et de l'assurance emprunteur.
Frais de courtage ou d'agence, s'ils sont à la charge de l'acheteur.

Service-Public cite tous ces postes dans le coût total à calculer avant d'emprunter.

Les droits de mutation varient de 3,8 % à 4,5 % du prix selon le département. Depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 30 avril 2028, un département peut les relever de 0,5 point. Cette hausse ne s'applique pas à l'acheteur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans avant l'acte.

Les émoluments du notaire suivent un barème national, identique quel que soit le notaire.

Les ressources : ce qui finance le projet

Apport personnel : l'épargne que vous mettez dans le projet.
Prêt bancaire principal.
Prêt à taux zéro (PTZ), sous conditions.
Prêt Accession d'Action Logement, sous conditions.
Autres prêts : prêt d'accession sociale, prêt conventionné, prêt épargne logement.

PTZ : les règles à vérifier (au 4 novembre 2026)

Résidence principale. Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 ans avant le PTZ, sauf exceptions.
Neuf : possible sur tout le territoire pour les offres émises du 1er avril 2025 au 31 décembre 2027.
Ancien : seulement en zone B2 ou C, avec des travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération.
Plafonds de ressources selon la zone et la taille du foyer. Exemple pour 2 personnes dans le neuf : 73 500 € en zone A/Abis, 51 750 € en B1, 47 250 € en B2, 42 750 € en C.
Le PTZ doit compléter au moins un autre prêt.
Les frais de notaire et les droits d'enregistrement n'entrent pas dans le coût retenu pour calculer le PTZ.
Durée de 25 ans maximum, avec un différé d'au moins 2 ans dans le remboursement en deux périodes.

Le montant dépend du coût plafonné de l'opération et de la tranche de revenus. Faites une simulation pour chaque dossier.

Prêt Accession d'Action Logement

30 000 € maximum, au taux fixe de 1 % hors assurance obligatoire.
Durée libre, dans la limite de 25 ans.
Pour les salariés d'une entreprise privée non agricole de 10 salariés et plus, sous plafonds de ressources.
Achat d'une première résidence principale, ou pas de propriété de résidence principale depuis 10 ans.
Dossier complet à déposer au moins 30 jours ouvrés avant la signature chez le notaire.

Exemple de plan de financement

Illustration : achat d'un appartement ancien avec travaux, par un couple de salariés. Les montants sont fictifs et arrondis. Les frais de notaire réels dépendent du département et du bien : demandez une estimation au notaire.

Exemple fictif, à titre d'illustration.
Emplois	Montant	Ressources	Montant
Prix du bien	250 000 €	Apport personnel	30 000 €
Frais de notaire (estimation)	19 500 €	Prêt Accession Action Logement	30 000 €
Travaux	15 000 €	Prêt bancaire	230 000 €
Frais de garantie	2 500 €
Frais de dossier	1 000 €
Frais de courtage	2 000 €
Total	290 000 €	Total	290 000 €

Les frais annexes s'élèvent à 25 000 € : 19 500 + 2 500 + 1 000 + 2 000. L'apport de 30 000 € les couvre et finance 5 000 € du prix.

Pas de PTZ ici. Les travaux font 15 000 € sur 290 000 €, soit environ 5 %, loin des 25 % exigés dans l'ancien.

Comment la banque lit l'apport

Selon le Crédit Agricole, les banques attendent en général un apport d'environ 10 % du prix, pour couvrir les frais de notaire, de dossier et de garantie. C'est une pratique bancaire, pas une règle légale.

La banque regarde aussi l'origine de l'apport : épargne ancienne, donation, vente d'un bien. Elle vérifie que l'épargne restante laisse une marge de sécurité.

Plus l'apport est élevé, plus le montant emprunté et la mensualité baissent. Le taux d'effort, plafonné à 35 % par le HCSF, baisse aussi.

Conseils pour un plan de financement solide

Partez des devis et des estimations réelles, pas de pourcentages moyens.
Vérifiez que les deux totaux sont égaux au centime près.
Gardez une épargne de précaution hors du plan.
Comparez les offres sur le TAEG, qui reflète le coût total du crédit.
Vérifiez l'éligibilité aux prêts aidés avant de les inscrire.
Mettez le plan à jour à chaque changement : prix négocié, devis, taux.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un plan de financement immobilier ?

Un tableau qui liste les coûts du projet et les ressources qui les financent. Les deux totaux doivent être égaux.

Que mettre dans un plan de financement ?

Côté coûts : prix, frais de notaire, travaux, garantie, frais de dossier, courtage. Côté ressources : apport, prêt bancaire, prêts aidés.

Avez-vous un exemple de plan de financement ?

Oui, dans le tableau de cette page : 290 000 € de coûts, financés par 30 000 € d'apport et 260 000 € de prêts.

Le PTZ finance-t-il les frais de notaire ?

Non. Les frais d'acte notarié et les droits d'enregistrement ne comptent pas dans le coût retenu pour le PTZ.

Quel apport faut-il pour un prêt immobilier ?

Aucun minimum légal. Les banques attendent souvent environ 10 % du prix, pour couvrir au moins les frais annexes.