Note de synthèse de crédit immobilier : structure et exemple

Mis à jour le 4 novembre 2026 · Équipe Koortia

La note de synthèse est le document que le courtier joint au dossier de prêt pour la banque. En une ou deux pages, elle présente les emprunteurs, le projet, les chiffres clés et la demande précise. Elle permet à l'analyste de comprendre le dossier avant d'ouvrir les pièces.

À quoi sert la note de synthèse ?

Cette page traite de la note de synthèse en crédit immobilier, pas de l'épreuve d'examen en droit ou en administration.

La note fait gagner du temps à l'analyste. Elle met en avant les points forts et explique les points sensibles avant qu'il les découvre.

Elle ne remplace pas les pièces justificatives. Chaque chiffre doit correspondre à une pièce du dossier.

Structure recommandée

1. Emprunteurs : âge, situation familiale, profession, type de contrat, ancienneté.
2. Projet : nature du bien, usage (résidence principale, locatif), adresse ou zone, état d'avancement (compromis signé, date limite de la condition suspensive).
3. Plan de financement : emplois et ressources, totaux égaux.
4. Revenus et charges : revenus nets mensuels retenus, crédits en cours, autres charges.
5. Taux d'endettement : calcul selon les règles HCSF.
6. Reste à vivre : revenus moins mensualités, rapporté à la taille du foyer.
7. Épargne : apport et épargne restante après le projet.
8. Points forts.
9. Points de vigilance, avec leur explication.
10. Demande précise : montant, durée, type de taux, différé, garantie, assurance.

Les règles HCSF à rappeler dans la note

Le taux d'effort ne doit pas dépasser 35 %. La durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans (décision HCSF du 29 septembre 2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2022).

Pour un achat sur plan, une construction ou un achat ancien avec travaux, un différé d'amortissement est possible : durée totale de 27 ans maximum, dont 25 ans d'amortissement.

Le taux d'effort rapporte les charges annuelles d'emprunt aux revenus annuels nets avant impôt, hors revenus exceptionnels. Service-Public précise qu'il intègre les mensualités de crédit et d'assurance.

Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production trimestrielle. Au moins 70 % de cette marge va aux acheteurs de leur résidence principale, dont au moins 30 % aux primo-accédants (décision du 29 juin 2023).

Taux d'effort = (mensualités de tous les crédits + assurance) ÷ revenus nets mensuels avant impôt × 100

Exemple de note de synthèse (squelette anonymisé)

Illustration : données fictives, reprises de l'exemple de notre guide sur le plan de financement. La mensualité est une hypothèse, pas un calcul de taux.

Emprunteurs : M. A, 34 ans, technicien en CDI depuis 6 ans. Mme B, 32 ans, infirmière en CDI depuis 4 ans. Pacsés, un enfant.
Projet : appartement ancien, résidence principale, avec 15 000 € de travaux. Compromis signé, condition suspensive jusqu'au [date].
Financement : coût total 290 000 €. Apport 30 000 €, prêt Action Logement 30 000 €, prêt bancaire demandé 230 000 €.
Revenus : 5 200 € nets mensuels avant impôt, hors primes exceptionnelles.
Charges : aucun crédit en cours. Loyer actuel supprimé après l'achat.
Mensualité totale estimée, assurance comprise : 1 400 €.
Taux d'effort : 1 400 ÷ 5 200 = 26,9 %, sous le plafond de 35 %.
Reste à vivre : 5 200 − 1 400 = 3 800 € par mois pour 3 personnes.
Épargne restante après projet : [montant] €, soit [x] mois de mensualités.
Points forts : deux CDI anciens, aucun incident sur les relevés, apport couvrant les frais annexes.
Points de vigilance : [ex. congé parental prévu, prime variable non retenue].
Demande : 230 000 € sur 25 ans, taux fixe, garantie par caution, assurance déléguée [à préciser].

Erreurs à éviter

Des chiffres différents entre la note, le plan de financement et les pièces.
Retenir des revenus exceptionnels ou non pérennes sans le dire.
Omettre un crédit en cours : la banque le verra, et cela peut entraîner un refus.
Cacher un point faible au lieu de l'expliquer.
Une note trop longue : visez une à deux pages.
Une demande floue : précisez montant, durée, type de taux et garantie.
Oublier la date limite de la condition suspensive.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une note de synthèse en crédit immobilier ?

Un document d'une à deux pages qui présente le dossier de prêt à la banque : emprunteurs, projet, chiffres clés et demande.

Avez-vous un exemple de note de synthèse ?

Oui, le squelette anonymisé de cette page, avec un taux d'effort de 26,9 % et un reste à vivre de 3 800 € par mois.

Existe-t-il un modèle de note de synthèse ?

Aucun modèle officiel. La structure en 10 rubriques proposée ici couvre ce que l'analyste vérifie.

Quel taux d'endettement maximum en 2026 ?

35 %, assurance comprise, sur 25 ans maximum. La banque peut déroger pour 20 % de sa production trimestrielle.

Faut-il parler des points faibles dans la note ?

Oui. Un point faible expliqué, avec ses garanties, rassure plus qu'un point découvert par l'analyste.